香港麥當勞於2025年第三季度啟動大規模店舖資產出售計劃，擬將全港約120間自持物業中的36間放售，此舉不僅反映快餐業的戰略轉型，更折射出香港商業地產市場的結構性變化。作為跨國連鎖集團的物業處置行動，其決策背後蘊含著對香港零售生態的深層次判斷。
核心商業區價值重估
此次放售名單中包含銅鑼灣波斯富街、尖沙咀彌敦道等黃金地段店舖，平均叫價較2021年高峰期下調約40%。第一太平戴維斯估值報告顯示，這些物業現時租金回報率僅2.1%-2.8%，遠低於2018年同期的4.5%-5.2%。值得注意的是，買家詢價中約65%來自醫療集團、藥妝連鎖等非餐飲業者，顯示核心區商舖功能正在經歷根本性轉變。中環德輔道中分店的成交案例尤其具指標性，該物業最終由某中資保險公司以3.05億港元購入，較2019年估值折讓達52%，將改造為「保險服務中心+健康診所」的複合型空間。
快餐業的輕資產轉型
麥當勞亞太區財務總監在2025年中期業績會上透露，此次售後回租安排的平均租約期為「3+3」年，較過往的十年長約大幅縮短。這種靈活租賃模式使集團可節約約15%的營運成本，但同時需接受租金與銷售額掛鉤的新條款（基礎租金+營業額4%-7%分成）。仲量聯行研究指出，此舉代表連鎖餐飲業正從「資產重型」轉向「體驗導向」，未來三年跨國品牌在香港的自持物業比例預計將從現時的35%降至20%以下。
社區商舖的供需失衡
在非核心區方面，麥當勞放售的屯門市廣場、黃大仙中心等店舖，面臨更嚴峻的市場環境。中原工商舖數據顯示，2025年第二季度新界西商舖空置率達12.8%，為2003年以來最高。這些物業的意向價較2014年購入成本普遍低30%-45%，反映社區商業已進入深度調整期。值得關注的是，約40%的潛在買家擬將物業改作社福設施或教育中心，與政府推動的「社區客廳」計劃產生協同效應。
地產投資信託的謹慎態度
儘管售價調整顯著，但本地REITs對此次放售反應冷淡。領展管理層在最近分析師會議中明確表示，現階段更傾向收購民生商場全幢資產，對單一舖位持觀望態度。這種謹慎源於兩大顧慮：一是快餐業租戶的續租風險上升，香港餐飲聯業協會調查顯示，約27%消費者減少光顧連鎖快餐店；二是裝修成本飆升，將典型麥當勞店舖改造為其他業態的平均投入現需800萬-1200萬港元，較2019年增加逾60%。
跨國企業的區域戰略調整
麥當勞此次資產處置，實為其「2025亞太轉型計劃」的組成部分。集團財報披露，香港市場的外賣收入佔比已從2019年的18%躍升至2025年的51%，使實體店面積需求減少約25%。同時，中央廚房模式的推廣使前線店舖的食品加工功能弱化，平均後勤區域可縮減30%-45%。這些轉變促使集團重新評估物業持有策略，將釋放的資本集中投向新加坡、上海等市場的數位化體驗店。
商業地產的新價值鏈
高力國際最新評估報告指出，麥當勞店舖的資產特性正在重塑：傳統重視的「街角效應」價值下降，而「配送半徑覆蓋率」成為新估值指標。例如，位於住宅區500米範圍內的店舖，因應外賣平台「15分鐘配送圈」需求，估值可比同區其他商舖高出10%-15%。這種轉變促使業主重新思考空間規劃，現時約23%的麥當勞放售物業在招標文件中特別標註「適合設置外賣取餐智能櫃」。
對中小商戶的漣漪效應
麥當勞的資產處置行動已產生市場示範效應，多家本地連鎖餐飲集團跟進檢討物業組合。大家樂集團宣布將10間自持舖位改為月租模式，大快活則試行「二八分成」租約（業主承擔20%營業風險）。這種風險共擔機制雖降低入場門檻，但中小型食肆普遍反映難以滿足跨國業主的數據透明化要求，恐進一步擠壓生存空間。
香港商業地產市場正經歷三十年來最深刻的範式轉移。麥當勞的店舖出售計劃，既是跨國企業對本地消費形態轉變的務實回應，也預示著實體零售空間的功能重構即將加速。對於投資者而言，與其糾結於「撈底」時機，更需重新建立包含數滲透率、配送便利性、業態兼容度在內的新估值模型。在這個舊秩序解體、新規則未立的過渡期，或許正如某外資基金經理所言：「香港街舖的未來，不在於它現在是什麼，而在於它能被重新想像成什麼。」
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