平台壟斷與行業反撲的司法對決
美國房地產業正經歷一場數位時代的「房源控制權戰爭」。Zillow平台近期實施的新政策——禁止房源在其他服務上架超過24小時後才於自家平台顯示——被業界稱為「Zillow禁令」，已引發Compass等經紀公司提起反壟斷訴訟。這場法律攻防的本質，是挑戰當前全美約87%買家透過Zillow等第三方平台獲取房源資訊的現狀。根據StatCounter數據，Zillow在美國房地產搜尋市場佔有率高達73%，其每月活躍用戶數（2.36億）甚至超越Redfin、Realtor.com等競爭對手總和，這種壓倒性優勢正催生平台與傳統經紀業者的權力重分配。
資訊透明與商業利益的兩難困境
現行多重上市服務（MLS）體系要求房源在24小時內公開，此制度曾被視為保障消費者知情權的基石。全美房地產經紀人協會（NAR）研究顯示，完全公開的房源平均售價較獨家委託高出5.3%，成交周期縮短11天。然而Compass等新銳經紀商主張，獨家委託能創造更精準的匹配效率，其內部數據稱「定向推送」房源的成交溢價可達7.8%。這種矛盾凸顯產業轉型期的本質衝突：當Zillow憑藉演算法主導買家注意力時（平台「推薦房源」的點擊量佔總流量62%），傳統經紀商正喪失對客戶關係的主導權。
消費者權益的隱性成本
表面上的「資訊民主化」可能暗藏代價。消費者聯盟2025年報告指出，Zillow的「Premier Agent」付費推廣機制，使掛牌經紀人需支付每次點擊最高達20美元的費用才能維持曝光，這筆成本最終轉嫁為房屋售價0.3-0.5%的隱性加價。更值得警惕的是平台數據壟斷的後果——Zillow的「Zestimate」自動估價模型已直接影響全美41%的議價決策，但其估價誤差率在非標準房型仍達6.7%（芝加哥大學商學院研究）。當單一平台的演算法能左右數百萬家庭的資產定價時，其權力邊界問題已超越商業競爭，觸及公共利益的紅線。
低迷市場中的生存博弈
當前房市放緩加劇了這場爭奪的迫切性。據Realtor.com數據，2025年五月房屋待售天數中位數達46天，較2022年同期增加82%。在此環境下，曝光量直接決定成交機率：Zillow全平台展示的房源平均獲得1,247次瀏覽，而僅在區域MLS系統發布的房源僅有289次。這種懸殊使賣家陷入艱難選擇——接受平台規則支付更高佣金（Zillow合作經紀平均抽成5.2%，較傳統管道高0.8%），或冒著延長銷售周期的風險追求獨家委託。明尼蘇達大學研究發現，在當前利率環境下，每延遲30天成交將導致賣家額外承擔0.7%的持有成本。
科技巨頭與在地服務的角力
Zillow的商業模式本質是「注意力經濟」的房地產變體。其2025年Q1財報顯示，平台廣告收入同比增長34%，其中「立即看房」按鈕的點擊量貢獻了42%營收增長。這種將房源轉化為流量商品的邏輯，與在地經紀商強調的「關係服務」形成尖銳對立。西雅圖經紀人協會的實驗顯示，Zillow推薦買家的成交率僅11%，遠低於經紀人自有客源的23%。當平台演算法優先推送付費經紀人而非最匹配的專業服務者時，消費者看似自由的選擇，實質已被精心設計的資訊環境所引導。
司法判決的產業重構效應
此案判決可能改寫美國房地產交易規則。若法院支持Compass，將開啟「選擇性曝光」時代，買家需註冊多個經紀平台才能獲取完整資訊；若Zillow勝訴，則強化科技平台對交易入口的掌控，加速行業集中化。賓州大學沃頓商學院模擬顯示，前者可能使全美經紀公司數量在三年內增加12%，但平均佣金率上升0.5%；後者則可能導致30%中小型經紀行倒閉，但消費者搜尋成本下降28%。更深遠的影響在於數據主權歸屬——當前Zillow擁有全美逾1.1億房產的歷史交易數據，其資料庫規模是政府公開記錄的3.7倍，這種不對稱優勢是否構成市場扭曲，將是反壟斷審查的核心。
這場訴訟遠超企業糾紛層次，實質決定數位時代房屋交易資訊的支配權歸屬。當Zillow執行長Rich Barton宣稱「消費者有權平等接觸房源」時，其未言明的是這種「平等」需以接受平台規則為前提。歷史經驗表明（參照Uber與倫敦計程車之爭），科技平台與傳統行業的衝突最終往往催生混合模式。或許未來的美國房市將分化出兩條平行路徑：追求效率的數位化快速交易，與強調服務的精品化委託銷售，而消費者的真正選擇權，將取決於司法系統能否在創新與制衡間找到精妙平衡點。
Be the first to comment