美國聯邦儲備局維持聯邦基金利率目標區間於4.25厘至4.5厘不變之際，香港三家發鈔銀行亦同步保持港元最優惠利率穩定。此種利率政策環境下，專業按揭機構對下半年市場走勢提出前瞻性預測，相關分析不僅涉及利率變動本身，更關乎整體樓市走向與市民置業負擔能力的深層變化。
中原按揭董事總經理王美鳳的預測顯示，美國年內仍有0.5厘減息空間，屆時聯邦基金利率將回落至3厘多水平。值得關注的是，香港銀行同業拆息已提前反映此預期，1個月拆息最新報0.54厘，連續23個工作日維持於1厘以下。這種利率先行下調現象，實質上已紓緩本地銀行的資金成本壓力，為最優惠利率下調創造條件。根據分析，香港最優惠利率存在0.25厘下調空間，相應地H按封頂息率或將從現行水平降至3.25厘，此舉將直接減輕供樓人士的財務負擔。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，近期新股市場活躍帶動資金持續流入，是拆息回落的重要推手。熱錢湧入不僅改善市場流動性，更形成利率下行的市場基礎。即使最優惠利率維持不變，拆息下跌已使採用H按的供樓業主即時受惠，實際供款利息支出減少。這種市場自發的利率調整，對樓市交投產生正面支持作用，特別是在二手市場，買家置業成本降低有助提升入市意欲。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝的預測延伸至更長期的利率走勢，認為拆息將在1.5至2厘區間徘徊。此種預期若成真，代表香港利率環境可能進入相對低息的周期，與過去兩年持續高息的情況形成明顯對比。長期低息環境不僅減輕現有按揭貸款人的還款壓力，更重要的是降低潛在買家的入市門檻，對樓價形成支持作用。
利率變動預期對不同類型置業者的影響存在差異。對於已採用H按的業主，拆息下行直接減少利息支出，以500萬元貸款額計算，拆息每下跌0.5厘，每月供款可減少約2,000元。而對準備入市的買家而言，封頂息率下調預期可能影響其財務規劃，部分或會延遲入市以等待更優惠的按揭條件。發展商推盤策略亦可能調整，預期利率下行或促使加快推盤步伐，以把握買家信心回升的窗口期。
銀行業在利率變動預期下面臨多重考量。一方面，拆息下跌壓縮淨息差，影響利息收入；另一方面，按揭業務競爭可能加劇，銀行或需透過現金回贈或費用減免等方式爭取客戶。風險管理上，銀行需審慎評估長期低息環境下的資產質素變化，特別是在經濟增長放緩的背景下。
潛在風險因素不容忽視。王美鳳指出，港息異常低於美息可能引發套息活動增加，加上半年結季節性因素，港元拆息或會回升。此種波動性可能對高度依賴拆息定價的金融產品產生影響。此外，全球地緣政治風險及內地經濟走勢等外部因素，仍可能改變目前的利率下行預期。
樓市政策互動關係值得關注。利率下行預期可能影響政府對樓市措施的調整時機，若樓價出現明顯反彈壓力，現行的放寬措施可能重新收緊。反之，若經濟環境未見改善，即使利率下行，樓市復甦力度仍可能受限。
中長期而言，香港按揭市場可能面臨結構性轉變。數字化審批流程的推進、綠色按揭產品的發展，以及銀行與金融科技公司的合作深化，都可能重塑按揭服務模式。利率環境變化只是其中一個變量，市場參與者需在更廣闊的轉型背景下制定策略。
綜合各按揭專家的分析，2025年下半年香港按揭市場還有機會調低，此種預期正逐步影響市場參與各方的行為模式。然而，在全球經濟不確定性持續的背景下，利率走勢仍存在變數，市場人士宜密切關注聯儲局政策動向及本地資金流變化，以作出適切的財務決策。對於監管機構而言，如何在支持樓市穩定與防範金融風險之間取得平衡，將是持續的挑戰。
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