在香港,購置物業是許多家庭的重要財務決策,而選擇合適的按揭計劃則是關鍵環節之一。目前,市場上主流的按揭利率類型包括香港銀行同業拆息(HIBOR)按揭和最優惠利率(P按)按揭。HIBOR按揭因其利率波動性較大,可能為借款人帶來較低的短期供款成本,但同時也伴隨一定的風險。本文將探討HIBOR供樓的現時優勢與潛在風險,以供借款人參考。
HIBOR按揭的現時優勢
- 利率成本較低
HIBOR按揭的利率通常以「HIBOR + 固定息差」計算,而HIBOR水平受市場資金供求影響。在資金充裕的環境下,HIBOR可能維持低位,使供樓成本低於P按。例如,2023年以來,香港銀行體系結餘充裕,一個月HIBOR曾長期低於2%,加上銀行提供的息差約1.3%,實際按揭利率可能僅為3.3%左右,較P按的普遍水平(約5%)更具吸引力。 - 市場透明度高
HIBOR是公開市場數據,每日由香港銀行公會公布,借款人可隨時查閱利率走勢,便於規劃財務。相較之下,P按的利率調整由個別銀行決定,透明度較低,借款人難以預測變化。 - 短期節省利息支出
若借款人預期利率將維持低位或下降,選擇HIBOR按揭可在短期內減少利息支出。尤其對於計劃短期持有物業或提前還款的借款人,低HIBOR環境下可顯著降低財務負擔。
HIBOR按揭的潛在風險
- 利率波動風險
HIBOR受全球及本地金融市場影響,波動性較高。例如,當美國聯儲局加息或香港銀行體系結餘減少時,HIBOR可能迅速上升。2022年美國進入加息周期後,一個月HIBOR從0.2%升至5%以上,導致HIBOR按揭利率大幅增加,借款人供款壓力驟升。若借款人財務預算不足,可能面臨資金周轉困難。 - 息差調整風險
銀行提供的HIBOR按揭計劃通常設有「鎖息上限」,即當HIBOR升至某一水平時,利率不再上調,但銀行有權調整息差。在市場利率上升周期中,銀行可能擴大息差以彌補資金成本,導致實際按揭利率高於預期。 - 還款壓力不確定性
HIBOR按揭的每月供款額可能隨利率波動而變化,不利於長期財務規劃。相較之下,P按利率變動較緩慢,供款穩定性較高。對於收入固定的家庭而言,HIBOR按揭的波動性可能增加財務壓力,尤其在經濟下行或失業率上升時。
現時選擇HIBOR按揭的考量因素
- 經濟環境與利率走勢
借款人需評估未來利率走勢。若預期美國加息周期接近尾聲,HIBOR可能維持平穩或回落,此時選擇HIBOR按揭較為有利。反之,若市場預期利率上升,則需謹慎考慮HIBOR按揭的潛在風險。 - 個人財務狀況
借款人應評估自身風險承受能力。若收入波動較大或儲備有限,選擇P按可避免利率驟升的衝擊。反之,若財務彈性較高,可承受短期利率波動,則HIBOR按揭可能節省更多利息支出。 - 按揭條款比較
不同銀行的HIBOR按揭計劃條款各異,包括息差、鎖息上限、罰息期等。借款人應仔細比較,選擇最適合自身需求的方案。例如,部分銀行提供較低的鎖息上限,可在HIBOR急升時提供保障。
HIBOR按揭在低利率環境下可為借款人節省供款成本,但其波動性也帶來顯著風險。現時是否選擇HIBOR按揭,需綜合考慮市場利率走勢、個人財務狀況及按揭條款。對於風險承受能力較高且熟悉金融市場的借款人,HIBOR按揭或具吸引力;而偏好穩定性的借款人,則可能更適合P按。無論選擇哪種方案,借款人應充分了解條款,並預留緩衝資金以應對潛在利率上升風險。
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